HIS-2: as regras de quem compra, de quem aluga — e o que muda em 10 anos

HIS significa Habitação de Interesse Social — uma categoria criada pelo Plano Diretor de São Paulo para fazer a cidade produzir apartamentos novos em bairros bem localizados, a preços abaixo do mercado. O "2" é a faixa: enquanto o HIS-1 atende rendas de até 3 salários mínimos, o HIS-2 atende famílias com renda de até 6 salários mínimos.

Quem pode comprar

As regras do aluguel

O investidor que compra um HIS-2 pode alugar — mas o contrato precisa ser de longa duração e o valor tem teto: 30% da renda máxima da faixa. Em 2026: 30% × R$ 9.726 = R$ 2.917,80 por mês.

Investidor: o que muda para o adquirente-locador

Comprar HIS-2 com renda acima da faixa não é "comprar e pronto" — o adquirente-locador assume obrigações específicas:

• Destinação: a unidade deve permanecer atendendo o público HIS durante o período de restrição;
• Locatário enquadrado: o inquilino precisa comprovar renda dentro da faixa, com documentação;
• Contrato e teto: locação de longa duração, respeitando o limite de 30% da renda-limite;
• Sem curta temporada: Airbnb e afins são vedados no período.

Nada disso inviabiliza o investimento — mas exige operar dentro das regras (a RealZen orienta esse enquadramento na prática).

O marco de 10 anos

As principais restrições de comercialização e uso têm marco de 10 anos, contados da primeira comercialização ou da emissão do Habite-se, conforme a legislação municipal. Passado o prazo, as travas do regime deixam de se aplicar à unidade — mas, antes de vender ou alterar a forma de locação, confirme o enquadramento específico da unidade e a situação registral do imóvel: o regime jurídico do HIS tem camadas (decretos de 2020, 2024, 2025) e a data de contagem varia caso a caso.

Por que isso beneficia quem compra

O teto de preço do HIS-2 costuma colocar o apartamento novo abaixo do valor médio do m² do bairro — na Aclimação, a diferença chega a dezenas de milhares de reais (veja o guia de preços da região). Para quem se enquadra na renda, é a porta de entrada em bairros que de outra forma custariam muito mais.

Perguntas frequentes